شاید با شنیدن واژه اجاره ملک اولین چیزی که به ذهن خطور کند اجاره بها باشد. مطالبه ای قانونی و مهم که حین عقد اجاره در قرارداد ذکر شده و مستاجر موظف به پرداخت آن به مالک بوده و در صورت عدم پرداخت آن، موجر می‌تواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه ، اجاره نامه را فسخ و مستاجر را ملزم به تخلیه ملک کند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
M.Ali Chitsazian
اجور معوقه و مطالبه آن به چه معنا است؟
عقد اجاره مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود. بنابراین، پرداخت اجاره بها به صورت منظم و در موعد مشخص از جمله وظایف و تکالیف مستاجر است که به سبب عقد قرارداد اجاره برای وی ایجاد شده است. در صورتی که وی از پرداخت این مبلغ سر باز زند، از لحاظ قانونی بابت این اجور معوقه به موجر بدهکار خواهد بود. لازم به ذکراست که عموما میزان اجور معوقه در اجاره نامه با نام اجرت المسمی تعیین شده است.
به زبان ساده تر می توان گفت اجور معوقه در واقع مجموع مبالغ اجاره بهایی است که از سوی مستاجر در زمان انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است. در صورتی که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره نامه و بدون اجازه موجر ادامه یابد، موجر می تواند علاوه بر مطالبه اجور معوقه زمان تصرف در مدت اعتبار قرارداد، به مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (مبلغی که بابت استفاده شخصی از اموال دیگری بدون رضایت مالک به او پرداخت می شود) بابت مدت زمان انتفاع از ملک در مهلت انقضا یافته قرارداد نیز بپردازد.
در صورتی که مستاجر در پرداخت این اجور تأخیر داشته باشد و موجر را از حیث دریافت اجاره بها با مشکل مواجه سازد، به صورت شرعی و قانونی مدیون موجر می شود و موجر می تواند جهت مطالبه اجور معوقه از وی اقدام نماید.
همچنین، عقد اجاره از جمله عقود لازم است که به صورت یک طرقه قابل فسخ نمی باشد. بنابراین امتناع یکی از طرفین از انجام تعهدات خود، نظیر خودداری مستاجر از پرداخت اجاره بها، می تواند سبب فسخ قرارداد اجاره شود.
نحوه مطالبه اجاره معوقه به چه صورت است؟
همان طور که گفته شد در صورت عدم پرداخت اجور معوقه توسط مستاجر، مالک می تواند آن را مطالبه کند. بنابراین، مدعیبا ارائه طرح دعوی مطالبه اجور معوقه و با استناد به قرارداد عقد اجاره، میزان معین در قرارداد را به عنوان اجاره بهای معوقه و پرداخت نشده تحت عنوان “مطالبه اجور معوقه ” و پرداخت نشده که مستأجر تأخیر در پرداخت آنها داشته درخواست می نماید. به علاوه، از آن جایی که میزان این اجور دریافت نشده بین طرفین معلوم و مشخص است دیگر نیازی به جلب نظرکارشناس برای تعیین اجرت استفاده از مورد اجاره نمی باشد.
همچنین در صورتی که مدت عقد اجاره منقضی گردیده و مستأجر بدون اجازه موجر به تصرفات خود در مورد اجاره ادامه داده، موجر باید در دعوی مطروحه، طلب ناشی از تصرفات مستأجر را در قالب تقاضای اجرت المثل با رجوع به نظریه کارشناسی برای تعیین میزان آن مطالبه نماید.
چه نهادی مرجع صالح به رسیدگی به دعوی مطالبه اجور معوقه است؟
مطالبه اجور معوقه بسته به مبلغ مورد درخواست، قابل طرح در شورای حل اختلاف، یا دادگاه حقوقی می‌باشد. دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا نیز با توجه به خواسته ی تقدیم شده مشخص می گردد. به عبارت دیگر، در صورتی که بهای خواسته ی مورد مطالبه در دادخواست تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باشد شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح رسیدگی به پرونده بوده و در صورتی که بهای خواسته شده بیش از مبلغ فوق الذکر باشد دادگاه عمومی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد. همچنین در صورت عدم پرداخت اجاره بها مؤجر با توجه به ماده 496 قانون مدنی می تواند ادعای فسخ قرارداد را نیز مطرح نماید.
در پایان پیشنهاد می شود به منظور مطالبه اجور معوقه از داش و آگاهی یک وکیل متخصص ملکی که در این زمینه از اشراف و تجربه بالایی برخوردار است استفاده شود، زیرا این امر به تسریع روند پرونده و وصول هر چه سریع تر مطالبات خود کمک قابل توجهی خواهد کرد.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
