هنگامی که شخصی یک مال غیر منقول اعم از خانه مغازه و یا زمین را به شکلی غیر قانونی به تصرف خود در آورد مالک می تواند به منظور پایان دادن به این روند اقامه دعوی خلع ید کند. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
خلع ید چیست؟
به طور کلی خلع ید دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به این تصرف غیرمجاز پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کند.
چگونگی اقامه دعوای خلع ید در ملک مشاع
سوالی که عموما در اینجا مطرح می شود این است که اگر ملک مشاع باشد در آن صورت چگونه می توان در این خصوص اقامه دعوی کرد؟ در پاسخ به این سوال می توان گفت که قانون در این زمینه به صراحت اظهار نظر کرده و در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی به روشنی بیان می دارد:
«در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
به عبارت دیگر می توان گفت تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین، محکوم‌له در دعوای خلع ید در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند ملک مورد مناقشه را تحویل بگیرد که اجازه سایر شرکا را نیز داشته باشد.
در این خصوص یک رأی مشورتی از سوی اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده است که به روشنی گویای این مطالب است: ” حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا خواهد بود.”
چه تفاوتی میان تصرف عدوانی و خلع ید وجود دارد؟
گاهی بسیاری میان دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی تفاوتی قائل نبوده و این دو را یکی می دانند در حالی که این دو مفهومی کاملا متفاوت هستند.
به عبارت دیگر، در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست و همین که سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است. با این حال در شکایت تصرف عدوانی کیفری که طبق ماده۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مصوب سال۱۳۷۵ مطرح می شود اختلاف نظر وجود دارد؛ عده ای مالکیت را شرط می دانند و عده ای دیگر تنها سبق تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.
به علاوه در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است. با این حال هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند. از سوی دیگر، در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
مراحل قاونی دادگاه در خصوص دعوای خلع ید چیست؟
در دعوی خلع ید مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید علیه متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند. شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل اثبات کند.
بنابراین، زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌کند، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند. در نتیجه می توان گفت اقدامات اولیه جهت اقامه دعوا به شرح زیر می باشد:
- احراز مالکیت خواهان از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا ماکلیت خواهان را احراز کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
- تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده.
- احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی از طریق بررسی و تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.
خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد. بنابراین، زمانی که فردی مالکیت خود را با ارایه سند مالکیت به اثبات می‌رساند و خوانده نمی‌تواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به عنوان مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.
به منظور پیشرفت هر چه بیشتر پرونده در دعاوی خلع ید پیشنهاد می شود از مشاوره تخصصی وکلای تخصصی ملکی بهره مند شوید چرا که در این صورت می توان از دانش حقوقی این افراد آگاه که پیشتر در این زمینه تجربیات بسیاری را کسب نموده اند بهره جست و از مشکلات احتمالی که ناشی از ناآگاهی و عدم آشنایی با قوانین است پیشگیری کرد.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
