تخلیه ملک مسکونی یکی از مسائلی است که عموما در روابط میان موجر و مستاجر مطرح شده و تحت شرایطی خاص و با در نظر گرفتن مواردی صورت می پذیرد. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
چه زمانی موضوع تخلیه ملک مسکونی مطرح می شود؟
اجاره از جمله قراردادهای ملکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی بازی می کند، مورد توجه روز افزون قانونگذاران قرار گرفته است. به نحوی که مهم‌ترین مبحثی که بعد از بیع بیشترین فراوانی را در بین عقود معین به خود اختصاص می دهد، عقد اجاره است. بنابراین افزایش آگاهی در این زمینه حائز اهمیت می باشد. یکی از مواردی که در این خصوص به فراوانی مطرح می شود مسئله تخلیه ملک مسکونی است. سوالی که شاید در این جا به ذهن خطور کند این باشد که چه زمانی می توان موضوع تخلیه مسکونی را مطرح کرد؟
در پاسخ به سوال فوق می توان گفت مطابق با ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، عموما بعد از انقضای مدت اجاره ، یا در صورت درخواست فسخ توسط مستاجر، یا در صورت درخواست فسخ اجاره از طرف موجر مسئله تخلیه ملک مسکونی مطرح می شود.
در چه شرایطی مستاجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک مسکونی را دارد؟
به طور کلی طبق آنچه در قانون مدنی ذکر شده است مستاجر تحت شرایطی می تواند معامله خود را فسخ و ملک مسکونی را تخلیه نماید. این شرایط عبارت اند از:
- در صورتی که موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد.
- در صورتی که عیبی در ملک وجود داشته باشد
- در صورتی که تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.
- در صورتی که بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود او میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- در صورتی که مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.
در چه شرایطی موجر می تواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟
مطابق با ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، موجر محل مسکونی همانند موجر محل تجاری تحت شرایطی که در ادامه به آنها اشاره شده است می تواند تقاضای فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً تخلیه ملک مسکونی را از دادگاه بخواهد:
- در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند، به عنوان مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.
- در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
- در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند؛ برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانوادهاش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.
- درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.
- در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانواده اش نیاز داشته باشد.
کدام نهاد مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی تخلیه ملک مسکونی است؟
چنانچه ملک مسکونی و مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجرسال ۱۳۷۶ باشد شورای حل اختلاف با بررسی شرایط شکلی اجاره نامه و تودیع مبلغ قرض الحسنه توسط موجراقدام به صدور دستور تخلیه ملک می نماید و اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی فاقد شرایط شکلی اجاره نباشد موجر باید برای تخلیه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تقاضای صدور حکم تخلیه ملک مسکونی را از دادگاه درخواست نماید. با این حال به طور کلی می توان گفت مراجع صالح جهت رسیدگی به دعاوی تخلیه ملک مسکونی عبارت اند از:
- مراجع قضایی ( شورای حل اختلاف، دادگاه ): جهت رسیدگی به درخواست تخلیه در صورتی که ملک مسکونی دارای شرایط شکلی اجاره (دو نسخه بودن و امضای دو شاهد ) باشد به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است اما چنانچه شرایط شکلی اجاره رعایت نشده باشد دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است و مالک باید تقاضای صدور حکم تخلیه را از دادگاه بنماید.
- دوایر اجرای ثبت : در صورتی که اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر قانون سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه سر دفتر وظیفه دارد پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه تهیه و با مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال نماید. مطابق ماده ۱۲ آیین نامه اجرای ثبت ,اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه تنظیم کننده سند حداکثر ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور ابلاغ نماید. مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.
در پایان پیشنهاد می شود در دعاوی تخلیه ملک مسکونی از دانش حقوقی یک وکیل ملکی استفاده شود زیرا در این صورت علاوه بر استفاده از مشاوره تخصصی و تجربیات یک فرد متخصص در این زمینه می توان از احقاق هر چه سریعتر حقوق قانونی خود شده اطمینان خاطر داشته و از تشدید تنش های احتمالی که عموما در این گونه دعاوی شکل می گیرد جلوگیری کرد.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
