یکی از رایج ترین دعاوی بین مالک و مستاجر بحث تخلیه ملک تجاری پس از پایان مدت اجاره است. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه و قوانین پیرامون این موضوع خواهیم پرداخت.
چه زمانی تخلیه ملک اجاره تجاری مطرح می شود؟
به طور کلی گاهی درخواست تخلیه ملک تجاری به تقاضای و به نفع مستاجر بوده و در مواردی درخواست کننده تخلیه موجر و در نتیجه به نفع او است. در این بخش به مواردی که درخواست تخلیه ملک تجاری و کسب به نفع و از طرف مستاجر است خواهیم پرداخت.
مطابق با ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مستاجر می تواند تحت شرایط زیر ملک را تخلیه نماید:
- در صورتی که مستاجر به علت تمام شدن مدت اجاره بخواهد ملک را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
- در صورتی که مستاجر به جهت وجود دلایل فسخ، حکم فسخ گرفته و متقاضی تخلیه ملک باشد اما موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
مستاجر تحت چه شرایطی می تواند اجاره ملک تجاری را فسخ و ملک را تخلیه نماید؟
مطابق ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مستاجر می تواند تحت شرایطی خاص از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را بخواهد. این این شرایط عبارت اند از:
- در صورتی که ملک مزبور مطابق اوصاف مقرر در اجاره نامه نباشد.
- طی مدت اجاره عیبی در ملک به وجود آید که ملک را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب هم ممکن نباشد.
- در صورتی که طبق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
- درصورتی که مستاجر در اثناء مدت اجاره فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ نمایند.
- در صورتی که بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیرملک باید خراب شود.
- در صورتی که به علت خرابی بنا و مضر بودن برای بهداشت و سلامت ملک باید خراب شود.
به علاوه طبق قانون مدنی، مستاجر در شرایط زیر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد:
- در صورتی که موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد، به استناد خیار تعذر تسلیم مستاجر میتواند فسخ کند.(ماده 476 ق.م)
- عیبی در ملک باشد(ماده 478)
- تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.(ماده 485)
- بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستاجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود میتواند فسخ کند.
- اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.
موجر تحت چه شرایطی می تواند درخواست تخلیه ملک تجاری را نماید؟
موجر نیز می تواند در شرایطی متقاضی تخلیه ملک تجاری باشد. این شرایط به شرح زیر می باشد:
- اگر در اجاره نامه قید شده باشد که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی ملک را انتقال دهد در این صورت مستاجر میتواند تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد. به علاوه در صورتی که اجاره نامه ای در بین نباشد مستاجر محل تجاری حق انتقال به غیر ندارد و اگر انتقال دهد موجر می تواند تخلیه ملک را بخواهد.
- در صورتی که ملک را به منظور کسب و تجارت خود مستاجر اجاره داده شده ولی مستاجر آن را تحت هر عنوان مثل وکالت و نمایندگی عملا به دیگری واگذار کرده باشد. در این صورت نیز موجر می تواند تخلیه ملک را بخواهد.
- در صورتی که مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد.
- در صورتی که مالک ملک تجاری، ملک را برای شغل خاصی اجاره داده باشد ولی مستاجر به شغل دیگری در آن ملک مشغول شود مگر این که عرفا شغل مشابه شغل سابق باشد.
- در صورتی که مستاجر اجاره بهاء ملک تجاری را پرداخت نکند یا اجرت المثل را پرداخت نکند یا قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بهاء را پرداخت نکند، موجر میتواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
چگونه می توان دستور تخلیه ملک تجاری را گرفت؟
به منظور این امر باید مجموعه شرایطی وجود داشته باشد تا حق گرفتن دستور تخلیه ملک تجاری به مالک داده شود. این شرایط در ارتباط با قوانین مالک و مستاجر مصوب سال 76 میباشد :
- در قرارداد استیجاری مغازه باید عنوان شود که از روابط مرتبط با این قانون پیروی میکند خصوصا که قرارداد اجاره مغازه از نوع غیر رسمی و قولنامه ای باشد.
- بر اساس ماده 468 قانون مدنی ،هر نوع معامله استیجاری بدون تعیین زمان مدت اجاره، باطل و فاقد ارزش قانونی ست. لذا برای گرفتن دستور تخلیه مغازه حتما مدت زمان اجاره ملک تجاری میبایست در اجاره نامه ذکر و مدت اجاره هم منقضی شده باشد.
- قراردادهای استیجاری غیر رسمی باید توسط دو شاهد معتبر و مورد اعتماد طرفین امضا شده باشد در غیر این صورت نمیتوان برای ملک تجاری از شورای حل اختلاف دستور تخلیه گرفت.
علاوه بر قراربودن همه موارد بالا ، موجر برای گرفتن دستور تخلیه ، میبایست ودیعه دریافتی را به دایره اجرایی تحویل دهد.
پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه ملک تجاری، شورای حل اختلاف ظرف مدت یک هفته دستور تخلیه را صادر و به مستاجر ابلاغ می کند. مستاجر نیز از زمان دریافت ابلاغیه، میبایست ظرف 3 روز برای تخلیه ملک تجاری اقدام نماید.
چگونه می توان حکم تخلیه ملک تجاری را گرفت؟
اگر نوع قرارداد استیجاری از نوع رسمی و سند تک برگی باشد، و یا مشمول شرایطی که در بالا به آن اشاره کردیم نباشد ، موجرمی تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری که توسط دادگاه عمومی رای آن صادر می شود ، نماید. همچنین برای املاک تجاری که با سرقفلی اجاره داده شده اند، می توان از طریق دادگاه حکم تخلیه گرفت.
برای گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری تشریفات قانونی پیچیده تر است و ابتدا طرفین دعوا به دادگاه دعوت شده و پس از جلسات رسیدگی دادگاه و بررسی وضع حق کسب و سرقفلی در صورت صدور حکم تخلیه، مستاجر اگر همچنان به رای صادر شده اعتراض داشته باشد می تواند ظرف 20 روز درخواست تجدید نظر داده و پس از این مدت رای و حکم تخلیه قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.
در پایان پیشنهاد می شود در صورت بروز هر گونه مشکل در زمینه تخلیه ملک تجاری و موضوعات مربوطه از یک وکیل متخصص ملکی و تجربیات او بهره مند شوید، چرا که در این صورت می توان به نتایج مطلوب تری دست یافت.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
