ملک مشاع مال غیرمنقولی است که چند نفر با هم در آن شریک هستند و به اصطلاح حقوقی هر یک از مالکین در همه اجزای مال سهم دارد.مشاع در مقابل مفروز قرار دارد، ملک مفروز ملکی است که همه ملک متعلق به یک مالک است.
درصورتی که مالکین ملک مشاع آن را تقسیم کنند، سهم هر کدام از مالکین، مفروز خواهد بود.
اگر مالکین ملک بخواهند سهم خود را از هم جدا کنند می توانند اقدام به تفکیک و تقسیم ملک کنند. تقسیم ملک مشاع ابتدا از طریق توافق طرفین است یعنی اگر در سهم بندی موافق باشند تقسیم به همان ترتیب توافق مالکین انجام خواهد شد اما در صورتی که اختلاف بین آنها باشد باید از طریق قانونی اقدام به افراز ملک مشاع نمایند.
افراز ملک مشاع چیست؟
راه های مختلفی برای تقسیم ملک مشاع وجود دارد اما اولین راهی که باید طی شود، افراز ملک مشاع است و در صورتی که این راه به نتیجه نرسید اقدامات دیگر انجام خواهد شد. افراز ملک مشاع یعنی تعیین سهم معین هر شریک از کل مال مشاع.
تقاضای افراز ملک مشاع به کجا باید بدهیم ؟
تقاضای افراز ملک مشاع را هم می توان به دادگاه محل وقوع ملک داد و هم به اداره ثبت.
- تقاضای افراز ملک مشاع به اداره ثبت : درخواست افراز ملک وقتی به اداره ثبت داده می شود که جریان ثبتی ملکی به پایان رسیده باشد. بعد از ثبت تقاضا اداره ثبت آن را بررسی می کند و با درنظر گرفتن هم جوانب یک تصمیم درباره قبول یا رد افراز می گیرد. این تصمیم ظرف مهلت 10 روز قابل اعتراض در دادگاه صالح است.
- تقاضای افراز ملک مشاع به دادگاه: درخواست افراز از دادگاه وقتی است که جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد؛ علاوه بر این در چند مورد حتی اگر جریان ثبتی به پایان رسیده باشد باز هم دعوای افراز باید در دادگاه اقامه شود، از جمله زمانی که بین مالکین یک فرد محجور یا غائب مفقود الاثر وجود داشته باشد. بعد از این با تقدیم دادخواست افراز ملک مشاع می توان از دادگاه تقاضای رسیدگی کرد.
افراز ملک مشاع چه مراحلی دارد ؟
مراحل افراز ملک مشاع با توجه به اینکه درخواست افراز به دادگاه ارائه شده باشد یا به اداره ثبت متفاوت است.
- مراحل افراز ملک مشاع در دادگاه : در دادگاه بعد از اینکه جلسه تشکیل شد و دادگاه درخواست طرفین را قابل اجرا دانست موضوع را به کارشناس ثبتی ارجاع می دهد تا کارشناس مربوطه با بازدید از ملک و با توجه به قوانین و مقررات موجود نظر خود را درباره اینکه ملک به چه ترتیبی باید احراز شود به دادگاه ارائه می دهد. دادگاه بعد از بررسی نظر کارشناس رای خود را در این باره صادر خواهد کرد که بعد از آن می توان رای را اجرا نمود.
- مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبت : روند افراز ملک مشاع کمی آسانتر از روند آن در دادگاه است اما همانطور که در بالا گفته شد تنها در موارد خاتمه جریان ثبتی ملک می توان به اداره ثبت مراجعه کرد. در این روش اداره ثبت درخواست افراز را بررسی می کند و از ملک بازدید می نماید. بعد از انجام این مراحل اقدام به تعیین سهم هر شریک و صدور سند مالکیت نسبت به سهمشان می نماید.
نحوه افراز ملک مشاع به چه صورت است ؟
نحوه افراز و تقسیم ملک مشاع به این ترتیب است که اول طبق توافق مالکین عمل می شود یعنی یک قرارداد و توافق وجود که سهم هر مالک را مشخص کرده است که در صورت وجود این توافق باید طبق آن عمل شود. موضوع اصلی در نحوه افراز ملک مشاع زمانی مطرح می شود که این توافق وجود نداشته باشد.
در صورت عدم وجود توافق تقسیم به این شکل خواهد بود که اگر سهم همه شرکا برابر باشد، مثلا شش دانگ از یک ملک متعلق به دو نفر که سهم مساوی دارند و هر کدام سه دانگ را مالک می شوند که به این شیوه افراز گفته می شود.
اما اگر شرکا سهم متفاوت داشته باشند مثلا یک شریک دو دانگ و شریک دیگر چهار دانگ سهم داشته باشد، هر کدام سهم خود را مالک می شوند، به این شیوه تقسیم به تعدیل گفته می شود.
اما اگر شرایط تقسیم به گونه باشد که نتوان سهم همه را داد مثلا سهم یکی بیشتر از حق واقعی او می شود و سهم دیگری کمتر در این شرایط دادگاه برخی از شرکا را ملزم می کند تا در برابر سهم بیشتری که دریافت می کنند، پول یا مالی را به سایر شرکا بدهند که به این شیوه تقسیم، تقسیم به رد گفته می شود.
دقت کنید که در نحوه تقسیم ملک مشاع این مراحل به ترتیب است یعنی اول افراز انجام می شود، اگر افراز ممکن نبود، تقسیم به تعدیل و اگر این روش هم ممکن نباشد تقسیم به رد صورت می گیرد.
شرایط افراز ملک مشاع
برای اینکه بتوان ملک مشاعی را افراز کرد و سهم هر شریک را جداگانه تعیین نمود باید شرایطی وجود داشته باشد یعنی باید طبق قوانین و مقررات اقدام کرد. طبق قانون در برخی موارد شرایط افراز ملک مشاع وجود ندارد و نمی توان ملک را تقسیم کرد. مواردی که اقدام به افراز ممکن نیست و شرایط افراز ملک مشاع وجود ندارد از قرار زیر است:
- در صورتی که شرکای ملک مشاع با هم طبق قراردادی توافق کرده باشند که ملک مشاع را نمی توانند تقسیم و افراز کنند.
- در صورتی که تقسیم کردن ملک منجر به ضرر باشد، شرایط افراز وجود ندارد مگر اینکه شرکا توافق به تقسیم کند.
- در صورتی که تقسیم باعث شود تمام مال مشاع یا سهم یک یا چند نفر از شرکا از مالیت بیفتاد، امکان تقسیم نیست مگر اینکه خود شرکا درباره تقسیم توافقی کنند.
- طبق ماده 597 قانون مدنی تقسیم مشاعی که وقف شده است بین موقوف علیهم ممکن نیست.
- اگر افراز ملک در قانون منع شده باشد.
- در صورتی که افراز ملک توسط اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد.
- در صورتی که برای ملک یک سند معارض وجود داشته باشد شرایط افراز تا تعیین تکلیف ملک وجود ندارد.
در صورتی که موارد بالا وجود نداشته باشد، شرایط افراز ملک هست و می توان درخواست تقسیم ملک مشاع را نمود.
چه مدارکی برای افراز ملک مشاع لازم داریم ؟
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع از قرار شناسنامه و کارت ملی، اسامی مالکان، سند مالکیت و کپی آن، گواهی عدم افراز ملک می باشد.
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاع با توجه به قیمت روز و ارزش معاملاتی روز ملک تعیین می شود.
افراز و تفکیک چه تفاوتی با هم دارند ؟
همانطور که گفته شد تقسیم ملک به افراز صورت می گیرد یعنی ملک باید افراز شود و سهم هر کس مشخص شود، سوالی که ممکن است پیش بیاید این است که فرق افراز و تفکیک چیست؟ در تفاوت افراز و تفکیک باید گفت که افراز مخصوص مال مشاع است یعنی یک ملک که چند مالک دارد، افراز می شود تا سهم هر مالک جداگانه مشخص شود اما تفکیک یعنی تقسیم کردن یک ملک به قطعات کوچکتر که هم می تواند در ملک مشاع باشد و هم ملک مفروز یعنی مانند افراز ضرورتی ندارد که حتما ملک مشاع باشد.
فرق دیگر افراز و تفکیک این است که هرگز در تفکیک کردن ملک ، یعنی در کوچکتر کردن قطعات ملک، اجباری وجود ندارد و اگر توافقی نباشد نمی توان مالک را مجبور به تفکیک کرد اما افراز ممکن است یا به تراضی و توافق باشد یا به اجبار قانون.
نقش وکیل ملکی در افراز ملک مشاع
اگر شما هم قصد افراز ملک مشاع خود را دارید باید به یک وکیل ملکی مراجعه کنید تا درگیری پیچیدگی های قانونی و اداری نشوید و آن را به یک فرد متخصص واگذار کنید. اگر ساکن شهر تهران هستید دعوای افراز ملک مشاع خود را به گروه وکلای عدل ایرانیان بسپارید.
مطالب مرتبط:
