هنگامی که ملکی بیش از یک مالک داشته باشد، مالکان هر کدام می توانند به صورت رسمی و قانونی صاحب سهم خود باشد. به این منظور هر یک می تواند از طریق افراز ملک مشاع سهم خود را از دیگری جدا سازد. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.
افراز ملک مشاع چیست؟
به طور کلی در صورتی که ملکی بیش از یک مالک داشته باشد مالکان هر کدام بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند، می توانند از طریق افراز ملک مشاع نسبت به این عمل اقدام کنند. در حقیقت افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و تفکیک سهم هر یک از شرکا ملک می باشد.
به عبارت دیگر می توان گفت افراز نوعی تقسیم مال غیر منقول مشاع است که مالکان هرکدام از این طریق سهم خود را از دیگری جدا می نمایند.
مراحل افراز ملک مشاع
به طور کلی در صورتی که جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته باشد، می توان با طی مراحل زیر نسبت به افراز ملک مشاع اقدام کرد. این مراحل عبارت اند از:
- در صورت پایان یافتن جریان ثبتی ملک در خواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شود و تصمیم اداره ثبت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است. با این حال در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.
- مسول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید. نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.
- پس از تایید خاتمه جریان ثبتی وعدم وجودمعارض در سند مالکیت مسول واحدثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد تا نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسول واحد ثبتی بدهد.
- مسول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می کند.
افراز ملک مشاع در چه مواردی غیر ممکن است؟
افراز ملک مشاع تحت شرایطی امکان پذیر نمی باشد. این شرایط عبارت اند از:
- تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.
- شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.
- هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)
- در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
- تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کدام است؟
به صورت کلی دو مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز وجود دارد. این دو مرجع عبارت اند از:
- محاکم دادگستری
محاکم دادگستری در سه مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:
- زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه های عمومی حقوقی محل هست.
- اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.
- اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، افراز ملک در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. منظور از ملک مجهول المالک، آن است که مالکش مشخص و معلوم است اما درخواست ثبت نکرده است.
- مراجع ثبتی
- در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت می باشد.
نکاتی که در طرح دعوای افراز ملک مشاع باید در نظر گرفت
- دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح می شود و باید به طرفیت کلیه مالکین اقامه شود در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.
- اگر برای یک ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست.
- هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث مشاعاً مالک باشند، مسکن و شهرسازی میتواند بدون لحاظ تشریفات قانونی، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید. در مورد خانه های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد.
- برای مالی که در رهن است نیز می توان افراز اموال مشاع را انجام داد. پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود.
یکی از رایج ترین پرونده هایی که عموما در دعاوی مربوط به امور ملکی قرار می گیرد افراز ملک مشاع است که در این زمینه می توان از دانش و تخصص یک وکیل متخصص ملکی به منظور تسریع روند پرونده و دست یابی به تمامی حقوق قانونی خود بهره برد.
گروه وکلای عدل ایرانیان با سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
مطالب مرتبط:
